1. Marco Jurídico y Fundamento Legal de la Exención
La enajenación de bienes inmuebles en territorio mexicano está gravada por el Servicio de Administración Tributaria (SAT) a través del Impuesto Sobre la Renta (ISR), regulado en el Título IV, Capítulo IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR). Sin embargo, el legislador mexicano contempló un beneficio fiscal de protección al patrimonio familiar plasmado en el Artículo 93, Fracción XIX, inciso a) de la LISR.
Dicho precepto legal establece que no se pagará el ISR por la obtención de ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida en la operación no exceda de 700,000 Unidades de Inversión (UDIs) y la transmisión se formalice ante fedatario público (Notario Público).
A valores proyectados de Banxico para 2026 (con una UDI cotizando en torno a $8.18 MXN), el límite exento equivale a aproximadamente $5,726,000 MXN por cada propietario enajenante.
2. Documentos Oficiales Admitidos por la Ley y el Notario
Conforme al Artículo 155 del Reglamento de la Ley del ISR y la Regla 3.11.5 de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMF) vigente, los únicos comprobantes válidos para acreditar que el inmueble objeto de la venta es efectivamente tu casa habitación son:
- Credencial para votar vigente (INE): Debe contener de forma idéntica la calle, número exterior, interior y código postal del inmueble a enajenar.
- Comprobantes fiscales digitales (CFDI) de energía eléctrica: Emitidos por la Comisión Federal de Electricidad (CFE), a nombre del contribuyente, de su cónyuge, o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
- Estados de cuenta bancarios o de casas comerciales: Emitidos por instituciones del sistema financiero mexicano o tiendas departamentales, donde figure el domicilio del inmueble.
- Comprobantes fiscales de telefonía fija o gas natural.
Criterio Notarial Estricto: La documentación debe cubrir un periodo mínimo de habitabilidad (generalmente los últimos 6 a 12 meses previos a la firma) y el RFC del contribuyente debe estar validado con homoclave en la Lista de Contribuyentes Obligados del SAT.
3. La Regla de los 3 Años y el Límite de Frecuencia
El segundo párrafo del inciso a), fracción XIX del Artículo 93 de la LISR estipula que la exención únicamente será aplicable si durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de la venta, el contribuyente no hubiere obtenido este beneficio fiscal por otro inmueble.
Para comprobarlo, el Notario Público tiene la obligación por ley de consultar la base de datos centralizada del SAT en el momento de redactar la escritura. Si el sistema arroja que aplicaste la exención hace 2 años, el Notario estará obligado a calcular, retener y enterar el ISR correspondiente sobre la totalidad de la ganancia obtenida.
4. ¿Qué sucede si el precio de venta supera las 700,000 UDIs?
Si vendes una residencia en zonas de alta plusvalía como Del Valle en San Pedro o Cumbres por un monto superior a $5.72M MXN (por ejemplo, $9,000,000 MXN), la exención no se pierde. El beneficio opera de forma proporcional:
- Los primeros $5,726,000 MXN quedan 100% libres de gravamen.
- El remanente ($3,274,000 MXN) queda sujeto al cálculo de ganancia patrimonial conforme a los Artículos 120 y 121 de la LISR, deduciendo costo comprobado de adquisición actualizado por INPC, mejoras declaradas con factura fiscal y honorarios notariales.
Para conocer el impacto exacto en tu caso particular, puedes simular tu escenario en nuestra Calculadora Fiscal de ISR Inmobiliario.
5. Estrategia de Copropiedad y Régimen Conyugal
Cuando el inmueble fue adquirido bajo el régimen de sociedad conyugal (bienes mancomunados) o se encuentra escriturado en copropiedad formal (por ejemplo, entre dos hermanos o esposos), el límite de las 700,000 UDIs se aplica a cada uno de los copropietarios de manera individual, siempre que ambos acrediten haber habitado el inmueble con sus respectivos comprobantes de domicilio.
En este supuesto, el tope exento conjunto puede ascender a 1,400,000 UDIs (más de $11.45 millones de pesos) completamente exentos de ISR.
6. Fuentes Oficiales y Fundamento Jurídico
Referencias normativas consultadas:
- Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión: Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), Diario Oficial de la Federación (DOF), Artículos 93, 119, 120, 121 y 126.
- Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta: DOF, Artículo 155 (Medios de acreditación de casa habitación).
- Servicio de Administración Tributaria (SAT): Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, Regla 3.11.5.
- Banco de México (Banxico): Valor oficial diario de la Unidad de Inversión (UDI), publicado en el DOF conforme al Artículo 20 Ter del Código Fiscal de la Federación.