1. El ISAI como Gravamen Municipal Ineludible
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), conocido en otras entidades federativas como Impuesto de Traslado de Dominio, es un tributo municipal obligatorio que se causa por la adquisición de bienes inmuebles situados en el Estado de Nuevo León, así como por la consolidación de derechos reales.
2. Base Gravable y Fórmula de Determinación
Conforme al Artículo 21 Bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, el impuesto se calculará aplicando la tasa general del 3.0% sobre la base gravable determinada por el valor más alto entre:
- El precio de compraventa convenido en el contrato.
- El valor catastral determinado por las tablas oficiales de catastro del IRCNL.
- El valor resultante del avalúo pericial fiscal practicado para efectos notariales.
3. Comparativa entre Municipios Metropolitanos
Si bien la tasa del 3% es generalizada en Nuevo León, algunos municipios contemplan estímulos o bonificaciones en zonas de regeneración urbana o vivienda de interés social:
- San Pedro Garza García: Aplica rigurosamente el 3% sin excepciones residenciales. Consulta nuestro Reporte Inmobiliario de San Pedro.
- Monterrey: Aplica el 3% general; contempla bonificaciones en programas de desarrollo urbano del centro metropolitano (DOTS). Consulta el Reporte de Monterrey.
- Santa Catarina y García: Tasa del 3% con esquemas de regularización catastral para fraccionamientos en proceso de municipalización.
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Fuentes Oficiales y Referencias Jurídicas
Marco normativo y fuentes institucionales consultadas:
- Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León: Artículos 21 Bis al 28.
- Leyes de Ingresos de los Municipios de Monterrey, San Pedro Garza García y San Nicolás de los Garza.
- Código Fiscal del Estado de Nuevo León: Reglas generales de causación y pago de contribuciones locales.