1. La Importancia de la Dictaminación Previa del Expediente
En más del 35% de las compraventas inmobiliarias en Nuevo León que sufren cancelaciones o retrasos de meses, el motivo no es la falta de comprador ni el crédito bancario, sino la aparición tardía de inconsistencias documentales que el Notario no puede convalidar por ley. Preparar el expediente antes de subir la propiedad a los portales garantiza un cierre expedito en menos de 30 días.
2. Checklist Oficial de Documentos Requeridos al Vendedor
A) Título de Propiedad y Antecedentes Registrales
- Primer Testimonio de la Escritura Pública: Debe contener el sello original de inscripción en el Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) con número de inscripción, volumen, libro y sección de la propiedad.
- Si la propiedad se adquirió por herencia o donación, debe adjuntarse el acta de defunción del autor de la sucesión y la adjudicación notarial correspondiente.
B) Identificación y Situación Fiscal de los Propietarios
- Identificación Oficial Vigente: INE o Pasaporte mexicano vigente.
- Cédula de Identificación Fiscal (RFC con Homoclave): Es obligatoria desde las reformas fiscales del SAT; ningún Notario en México puede protocolizar una compraventa sin asentar el RFC validado de ambas partes en la escritura.
- CURP certificada por RENAPO.
- Acta de Matrimonio actualizada: Si el propietario adquirió estando casado por sociedad conyugal (bienes mancomunados), el cónyuge deberá comparecer y firmar obligatoriamente la escritura.
C) Certificaciones de No Adeudo
- Recibo de Impuesto Predial del ejercicio vigente: Liquidado y con comprobante catastral de no adeudo.
- Constancia de No Adeudo de Agua y Drenaje de Monterrey (AyD): Finiquito del servicio con medidor verificado.
- Carta de No Adeudo de Cuotas de Mantenimiento: Expedida por la mesa directiva del fraccionamiento privado o régimen de condominio.
Si la casa aún cuenta con una hipoteca bancaria o de Infonavit activa, revisa nuestra guía especializada sobre Cómo tramitar la carta saldo y cancelar el gravamen.
3. Documentos para Acreditar la Exención de ISR
Para no pagar el Impuesto Sobre la Renta (hasta por 700,000 UDIs), el vendedor debe entregar comprobantes de luz (CFDI de CFE) o estados de cuenta bancarios con el domicilio exacto de la vivienda. Consulta las reglas a detalle en nuestra guía de Exención de ISR en Casa Habitación y simula los costos en la Calculadora Notarial.
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4. Fuentes Oficiales y Fundamento Jurídico
Normativa notarial aplicable:
- Ley del Notariado del Estado de Nuevo León: Artículos 45 al 60 (Obligaciones del fedatario en actos traslativos de dominio).
- Código Fiscal de la Federación (CFF): Artículo 27 (Inscripción y validación obligatoria del RFC en escrituras públicas).
- Instituto Registral y Catastral de Nuevo León: Reglamento del Registro Público de la Propiedad para la inscripción de títulos de dominio.